Ação Renovatória - Quais os cuidados que o Locatário-Logista deve ter para não perder o ponto comercial ?
Dr. Daniel Dezontini
Infelizmente, ainda hoje há muitos locatários-lojistas brasileiros que não tem conhecimento de que o ponto comercial em que o negócio se desenvolve é o seu maior patrimônio, senão vejamos.
Em regra, não há a renovação imediata do contrato de locação, salvo na hipótese de constar da avença cláusula de prorrogação, ou renovação, automática e o locatário-lojista manifestar-se nesse sentido perante o locador-empreendedor, cláusula essa que na maioria dos casos não existe.
Em razão disso, a renovação normalmente se dará de modo amigável, por meio de um aditamento do contrato de locação atual, ou da celebração de um novo contrato de locação, ou se concretizará pela via judicial, mediante a obtenção de uma sentença favorável e definitiva proferida em uma ação renovatória.
Vê-se, pois, que o locatário-lojista pode inicialmente buscar a renovação amigável, negociando todas as condições contratuais do novo ajuste locatício e contando para tanto, caso deseje, com o auxílio de um advogado especialista de sua confiança.
Mas, tal negociação extrajudicial deve ser feita pelo locatário-lojista antes do término do prazo legal de propositura da ação judicial renovatória, o qual, de acordo com o artigo 51, parágrafo quinto, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), é de 01 (um) ano, no máximo, até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato de locação em vigor
O início da contagem do referido prazo legal se dará consoante as condições estabelecidas no próprio contrato de locação vigente (ex: a partir da inauguração do empreendimento, da inauguração da loja no empreendimento, da assinatura do contrato etc.), não podendo o locatário-lojista deixar de observá-lo.
Caso contrário, ou seja, quando houver a perda do prazo legal de propositura da ação renovatória, poderá ocorrer o seguinte:
(i) O locador-empreendedor ingressará com uma ação de despejo, logo após o término do prazo determinado de vigência do contrato de locação atual, o qual poderá acarretar a perda do ponto comercial, sem dar direito a qualquer tipo de indenização; ou
(ii) O locador-empreendedor exigirá o pagamento de novas luvas, aumentará o valor do aluguel, e/ou decretará qualquer outra ordem esdrúxula, como condição para a renovação da locação por mais um período.
Em outras palavras, vencido o prazo legal de renovação do contrato de locação, a conservação do negócio desenvolvido pelo locatário-lojista ficará literalmente nas mãos do locador-empreendedor.
Assim, demonstrado que o ponto comercial é o maior patrimônio do locatário-lojista, este deve exercer o seu direito a renovação compulsória da locação comercial, por meio de uma ação judicial renovatória proposta dentro do prazo previsto na Lei de Locações, para o fim de não ser despejado imotivadamente, tampouco ter de pagar um aluguel abusivo e/ou novas luvas, ou ainda sofrer com qualquer outro tipo de imposição excessiva por parte do locador-empreendedor como exigência para conseguir renovar o pacto locativo.
E o locatário-lojista não pode esquecer que, para exercer regularmente o direito de ajuizar a ação judicial renovatória, deverá, além de respeitar o referido prazo legal de propositura, preencher outros requisitos específicos da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), os quais encontram-se previstos em seus arts. 51, caput, incisos I, II e III, e 71, caput e incisos I a VI, a saber:
a) Prova de ter celebrado contrato por escrito, com prazo mínimo (ou a soma dos prazos de vários contratos escritos e sucessivos, ou seja, sem interrupção, de menor prazo) de 5 (cinco) anos ou mais, com a indicação clara e precisa do período a ser renovado;
b) Prova de exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos;
c) Prova do exato cumprimento das obrigações estipuladas no contrato em curso, como aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguro, impostos prediais, taxas, verbas que variam conforme o consumo etc.;
d) Declaração dos fiadores, aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (autorização dos cônjuges, se casados, também é preciso), bem como a comprovação, desde logo, da idoneidade financeira de cada um, por meio de certidões forenses, imobiliárias e de protestos, ainda que se tratem dos mesmos fiadores do contrato atual, devendo também haver a devida qualificação quando houver a mudança dos fiadores;
e) Indicação clara e precisa quanto à forma de reajuste anual e ao índice aplicável;
f) Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel, tanto o mínimo como o percentual; e
g) Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Daniel Dezontini
advogado com ampla experiência nas áreas de
franchising, locações e direito contratual
Sócio fundador do escritório
Dezontini Sociedade de Advogados
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